둔촌주공 자격 요건
1만2000가구 대단지 둔촌주공이 드디어 다음달 청약을 받습니다. 그러나 까다로운 대출 규제, 높아진 금리, 법 개정이 진행중인 규제까지 고려해야할게 많습니다. 매부리레터는 둔촌주공 자금조달 시나리오를 분석합니다.
둔촌주공 자격 요건 분양가
둔촌주공 일반분양가는 3.3㎡당 3829만원입니다. 26평 전용 59㎡의 분양가는 9억3000만~9억6000만원, 34평 전용 84㎡은 13억~13억5000만원입니다.
분양가 12억원 이하는 중도금대출이 나오기 때문에 전용 59㎡이하 소형평수는 중도금대출(전체 분양가의 60%)이 가능합니다. 계약금 20%, 1억8600만원이 있으면 청약 가능합니다.
계약금 내고 중도금대출을 받을 수 있고, 입주때 잔금대출을 받으면 됩니다. 물론 이때 부족한 현금을 대출받아야하는데 DSR40% 한도내에서 받을 수 있으므로 대출가능액을 정확히 계산해야합니다. 서울은 LTV 50%까지 나옵니다.
문제는 전용 84㎡입니다. 청약 고가점자들이 제일 원하는 평수이기도 합니다. 4인가족 실수요자 선호가 많아 ‘국민평수’입니다. 그러나 이 국민평수는 최소 현금 10억이 확보돼야 청약이 가능합니다.
전용 84㎡ 분양가 13억원이라고 가정시, 계약금 20% 2억6000만원은 당첨 즉시 한달내 조달가능해야합니다. 이 평수는 중도금대출이 불가능합니다. 분양가의 60%, 7억8000만원은 입주때까지 약 2년간(둔촌주고 완공은 2024년 12월 예정)6회에 걸쳐서 나눠낼수 있어야합니다.
즉, 계약금과 중도금 6회 합쳐서 분양가의 80%, 10억4000만원이 조달가능해야합니다. 현금 10억4000만원은 있어야 한다는 얘기입니다.
둔촌주공 자격 중도금 대출
건설사 표준약관상 중도금 대출은 2회까지 연체가능합니다. 2회 연체까지는 계약 해지를 할수 없다는 이야기입니다. 그렇다면 중도금 대출 2회를 연체한다고 가정할때 필요한 최소 현금은 7억8000만원입니다.
물론 중도금 연체에 대한 이자는 납부해야합니다.
그렇게 중도금 대출 6회까지 지나서 입주때 잔금대출로 갈아탸아합니다. 입주때는 잔금대출을 받을 수 있습니다.
잔금대출을 받아서 그동안 받은 중도금 대출을 갚는 방식입니다. 정부가 15억원 초과 아파트에 대해서 대출 규제를 풀었습니다. LTV 50%가 적용됩니다.
만약 입주때 둔촌주공 감정시세가 15억원이라면, LTV 50% 7억5000만원까지 대출이 나옵니다. 앞서 내가 최소의 자금(7억8000만원)으로 둔촌주공 84를 중도금까지 냈으니,
나머지 분양가는 잔금대출(LTV 50%, 최대 7억5000만원)로 채울수 있을까요?
2년뒤 금리는 예단할수 없지만, 현재 금리 7%로 적용하면 DSR 40% 내에서 7억5000만원(30년 만기, 원리금 균등상환)을 대출받기 위해서는 연봉이 1억9000만~2억원이 돼야합니다.
금리가 3%일때는 DSR 40% 내에서 7억5000만원을 대출받기 위해서는 연봉 1억2000만원이면 됩니다.
둔촌주공 자격 요건 실화? 연봉2억 현금 10억 필수
즉 현재처럼 고금리 상황에서 현금 8억원이 있어서 둔촌주공 전용 84에 도전하더라도 잔금대출때 연봉 2억원이 되지 않으면 대출 7억5000만원이 나오지 않는다는 얘기입니다.
연봉 1억2000만원인 사람이라면 이러한 상황에서는 대출이 4억5000만원밖에 나오지 않아 3억원가량은 개인적으로 조달해야한다는 뜻입니다.
또한 잔금 지급일로부터 60일이내 취득세를 내야합니다. 취득세(약 4200만원)와 옵션(에어컨, 거실 확장 등)을 고려하면 최대 1억원 가량 더 필요합니다.
출처. 매부리레터
입주때 전세놓는 것은 불가능할까요? 이곳은 분양가상한제 적용 단지로 입주때 무조건 입주해서 의무기간을 거주해야합니다.
다만 정부가 분양가상한제 실거주 의무 규정 완화를 추진하고 있습니다. 그러나 법 개정사항으로 아직 법이 통과되지 않았습니다.
실거주 의무 규정 완화 법안을 발의한 김정재 국민의힘 의원실 관계자는 “아직 (법안이)소위에 올라가지도 않았다. 언제 통과될지는 답변드릴수 없다”고 했습니다.
또한 법이 통과되더라도 법 통과 이후 모집공고 나온 단지부터 적용할지, 소급적용할지 확정되지 않았기 때문에 전세놓는 것을 전제로 자금조달을 계획한다면 틀어질수도 있음을 유의해야합니다.
중도금 대출이 가능한 전용 59는 사실 이보다는 필요 현금이 적습니다. 그러나 이 평형 또한 입주때 잔금대출을 최대 50%를 받는다고 가정해도,
그 대출금액이 DSR40%를 적용했을때 나의 소득 수준에서 받을 수 있는 금액인지는 꼼꼼히 따져보셔야합니다.
4인가족 청약 만점은 69점입니다. 청약통장 가입기간 15년, 무주택기간 15년 이상을 유지해야 받을 수 있는 점수입니다. 내집마련의 꿈을 꾸고 15년간 저축하며 성실히 가점을 쌓아도 서울 ‘국민평수’ 32평 입성은 까마득해 보입니다.